行业数据 | 全年销售、投资降幅收窄，预计2024仍维持底部震荡
导语
2024年房地产市场将保持震荡修复，销售额下降5%，竣工面积增速维持10-15%。
◎ 文 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗
■■■
1月17日上午，国家统计局公布了12月及全年宏观经济和房地产行业数据。经济层面，宏观调控政策持续发力显效，GDP较2022年增长5.2%；房地产行业则在一系列优化调整政策的作用下，投资、销售等指标降幅收窄，房地产竣工面积增加较快。
经济稳步回升GDP同比增5.2%，但企业融资偏弱、居民中长期贷款未有明显好转
2023年，随着宏观调控力度的加大，全年经济维持复苏态势。从经济增长看，2023年中国GDP超过126万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%，增速比2022年加快2.2个百分点。分季度看呈现前低、中高、后稳的态势，向好趋势进一步巩固。按照可比价计算，2023年经济增量超过6万亿元，人均国内生产总值达到89358元，比2022年增长5.4%。
从12月的经济指标运行来看，经济发展的韧性高、势头相对较好。第一，生产供给稳中有升。12月份，规模以上工业增加值同比增长6.8%，环比增长0.52%；第二，市场销售较快恢复，服务消费快速增长。12月份，社会消费品零售总额同比增长7.4%，环比增长0.42%。全年服务零售额比上年增长20.0%。第三，物价总体稳定。12月居民消费价格同比下降0.3%，环比上涨0.1%。
此外，从早前公布的12月金融数据来看，基本延续了11月的特点，即社融同比多增，12月同比多增6169亿元，结构上下半年更多依赖政府债；贷款同比少增，12月新增人民币贷款1.17万亿元，同比少增2401亿元，尤其是企业部门融资依旧偏弱、居民中长期贷款不见好转；货币扩张速度持续放缓，M2增速自2月以来持续下滑，M1增速1.3%、较上月持平于历史低位。
但综合来看，2023年新增贷款同比多增1.31万亿元，2023年社会融资规模增量累计比上年同期多3.41万亿元，M2同比增长9.7%，多指标也反映出全年流动性合理充裕，信贷保持较快增长势头，金融对实体经济支持有力，整体经济继续呈现稳步复苏的节奏。
12月销售环比涨四成保持翘尾行情
全年销售规模低位稳定
房地产行业方面，2023年行业规模继续下滑，全年商品房销售面积、金额为11.17亿平方米、11.66万亿元，分别较2022年下降8.5%和6.5%，降幅分别较2022年大幅收窄15.8和20.2个百分点。其中商品房销售面积回到2014年，商品房销售金额则略高于2016年。若与2021年行业顶峰相比，面积、金额分别下降35%和34%，行业继续出清、延续筑底行情。
季度走势来看，2023年行业销售表现为“前高中低后稳”格局。一季度销售迎来“小阳春”，在后疫情时期需求集中释放下快速冲高，二季度在供应收缩、需求退潮下销售回暖、市场复苏动能快速衰退，三四季度中央至地方出台一系列利好政策，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善，充分反映了当前房地产市场尚处在底部修复、震荡调整过程中。
聚焦到12月，政持续发酵维稳市场平稳的同时，政策边际效应有所递减，市场信心仍有待恢复。
首先，商品房销售面积、金额1-12月累计增速较1-11月扩大0.5和1.3个百分点，中断了此前降速率收窄趋势；其次，12月商品房销售面积11226万平方米，同比下降12.7%，降幅较11月扩大2.4个百分点，商品房销售金额11304亿元，同比下降17.1%，降幅较11月扩大8.5个百分点，两者均未能延续四季度以来单月同比降幅收窄、趋稳之势。
考虑到12月仍处政策宽松期，尤其是上海、深圳相继加码新政，降首付、降利率、调整普宅标准，不过从市场反馈来看，一方面是政策边际效应在递减，居民加杠杆意愿在收入预期低迷之下仍不高；另一方面部分政策更加利好二手房交易，根据CRIC统计的18个重点城市二手房情况，12月成交面积环比持平，同比增幅扩大至37%。
值得注意的是，12月商品房销售面、金额环比分别增长42%和39%，惯性延续年末翘尾行情，且与比过去三年环比增幅相近，一定程度上体现了政策主导下市场支撑力度仍存。从CRIC监测的30个重点城市12月成交环比涨多跌少也可见一斑。如西安、杭州等今年市场热点恒热城市，新政持续发酵+优质供应集中入市带动刚改和高改需求集中入市，市场相对火热。而苏州、宁波、济南等在中心城区改善项目去化明显优于外围刚需，成交保持稳定。
新开工累计降幅持续收窄至20.4%
单月竣工面积创历史新高
2023年，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69286万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积99831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72433万平方米，增长17.2%。
其中，由于疫情、销售疲弱以及房企“爆雷”等诸多因素影响，过去两年新开工面积呈现断崖式下跌，2023年商品房新开工面积降幅较2022年收窄近19个百分点，较2019年高峰下降近六成。
而竣工指标的表现可谓相当亮眼，在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，2023年竣工面积高出过去十年均值1.5%，且由于2022年基数较低，增速也是创下近十年新高。
月度增速来看，“竣工强、开工弱”的格局显著，竣工整体呈现前高后低、冲高回落走势，而新开工面积增速始终保持在低位运行，但年末持续改善。
其中，12月新开工面积延续了三季度以来边际企稳、改善的趋势。
1-12月新开工面积累计增速较1-11月收窄0.8个百分点，累计降幅连续四个月收窄。12月新开工面积7920万平方米，同比下跌10.3%，跌幅仅超过1-2月和11月，较二季度显著收窄，而绝对量则和前十一月均值相持平。
总的来说，销售的弱复苏、市场根基不稳、购房信心低位、企业资金紧缺等种种原因导致新开工长期处于低位运行。但在政策扶持下，新开工已有见底企稳的信号，企业开工意愿较年初有一定改善。
相比之下，在“保交楼”的带动下，竣工增速年内始终维持高增长，但年末略有乏力。1-12月竣工累计增速较1-11月收窄0.9个百分点，连续4个月增速收窄。单月来看，12月竣工面积创下自2013年以来历史新高，达到34594万平方米，环比上涨243%，同比增长15.3%，同比增速止住四季度以来下滑的趋势，回到6月份水平。
开发投资降幅2022年收窄0.4个百分点
下半年边际改善但压力仍存
在新开工持续低迷、房企拿地谨慎聚焦之下，2023年房地产开发投资持续承压。全年房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。
细分至月度，房地产开发投资累计增速已经连续21个月维持在负区间，降幅在年初大幅收窄之后，随即下降10个月，年内投资压力不减。但下半年以来，开发投资持续下跌得到一定缓解。自6月份以来，累计降幅降速连续7个月收窄，但12月份略有回升。1-12月房地产开发投资降幅较1-11月扩大0.2百分点，降速也较此前有所走阔。
但单月走势看开发投资的压力不容小觑。12月房地产开发投资额6868亿元，环比下降15.4%，绝对量为近十年月度新低，较2023年前十一月均值下降27.3%。同比则下跌12.5%，实际上从5月份过后开发投资同比跌幅保持在10%以上，虽然三季度末、四季度初单月同比出现收窄迹象，但12月份同比降幅较11月扩大了近2个百分点。
开发投资压力来自于新开工及土地购置指标的走弱。2023年房地产开发企业房屋新开工面积下降20.4%。而根据CRIC监测的全国300城土地成交来看，2023年土地成交面积和金额同比下降超过两成。
综上，我们对于后市给出如下判断：
短期来看，1月延续淡季之势，热点城市和热点项目数量仍将下滑。12月仍处政策宽松期，但从市场反馈来看，边际效应递减。核心城市供应不升反跌，成交小幅“翘尾”。2024年1月迎来春节前淡季，房企推盘积极性不会太高，供求预期走低，环比持降，考虑到2023年1月基数较低，整体同比持平或微降。城市面，核心一二线城市诸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影响，市场尚能“保温”，整体市场热度在各能级城市中居前。其次，以价换量刚需驱动型城市诸如郑州、天津、武汉等或将延续弱复苏走势，购房自住需求小幅修复。
中期来看，第一，2024年商品房销售保持震荡修复的格局，预计全年面积、金额下降5%左右，在人口老龄化、居民收入预期尚未恢复之下，行业仍将在底部运行一段时间；第二，保交楼是市场核心点和聚焦点，支撑2024年竣工面积增速维持10-15%区间；第三，房企资金面实质改善尚需时日，2023年土地成交再降20%且较2020年锐减6成，“无钱无地”的局面使2024年新开工增速预计仍将维持在-15%左右。短期新开工意愿大幅提升难度较大，资金压力仍是悬顶之剑，多数房企销售回款重心在“保交楼”。第四，土地、新开工等先行指标底部震荡影响开发投资继续小幅下滑，预计2024年跌幅维持5-8%之间。值得注意的是，但是随着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地产投资额仍将有一定支撑，或将逐步回归正常合理水平。
长期来看，结合供求关系恢复、居民负债表修复两方面分析，中国房地产市场有望在2026年前后达成短期探底，并在低位企稳。预测未来三年全国新房成交规模范围在9.5-11.9亿平方米，2026年成交规模10亿平方米，仍和2023年新房市场规模相当，扣除销售型保障住房后，普通商品住宅成交规模约在8亿平方米左右。
往期回顾
11月销售投资开工低位改善，全年维持筑底修复态势
10月销售额降幅再收窄、投资企稳，料11月仍边际改善
9月销售新开工同比降幅收窄，10月继续企稳修复
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合